Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind für Vermieter:innen besonders attraktiv. Denn aufgewertete Wohnungen rechtfertigen oft eine Mieterhöhung. Leidtragende sind dann die Mieter:innen, die durch eine höhere Miete auf den Modernisierungskosten sitzenbleiben. Welche Möglichkeiten haben Hartz IV-Empfänger:innen in solchen Fällen? Sind Mieterhöhungen vielleicht sogar sozialwidrig?
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Jobcenter muss Mieterhöhung übernehmen
Die gute Nachricht ist, dass Hartz IV-Empfänger:innen die Mieterhöhung nach einer Sanierung nicht alleine tragen müssen. Das Bundessozialgericht (BSG) hat bereits 2012 entschieden, dass Jobcenter die zusätzlichen Kosten zu übernehmen haben, solange sie noch angemessen im Rahmen des §22 SGB II liegen.
Sanierungsbedingte Mieterhöhungen seien als Kosten der Unterkunft (KdU) anzusehen, so das BSG. Schließlich würden sich aus Sanierungsmaßnahmen Zahlungspflichten für Mieter:innen ergeben – und die müsse das Jobcenter übernehmen.
Mieterhöhung kann unzulässig sein
Gerade in Großstädten kann eine Mieterhöhung jedoch ganz schnell dazu führen, dass die Miete nicht mehr angemessen hoch ist. Das Jobcenter muss und wird vermutlich auch nicht mehr zahlen. Was können Hartz IV-Empfänger:innen hier tun?
§559 des Bürgerlichen Gesetzbuches räumt Mieter:innen die Möglichkeit ein, eine Mieterhöhung bei Vorliegen besonderer Härtefallgründe anzugreifen. Der Bundesgerichtshof hat einen solchen Härtefall bei einem Hartz IV-Empfänger angenommen, dem nach fast 50 Jahren eine Zwangsräumung seiner Wohnung drohte. Ob ein Härtefall vorliegt oder nicht, müssen Gerichte immer im Einzelfall entscheiden. Dabei spielen unter anderem das Alter, der gesundheitliche Zustand und die Verwurzelung der Mieter:innen eine Rolle.
Achtung: Dann greift die Härtefallklausel nicht
Auf einen Härtefall können sich Mieter:innen nach §559 Absatz 4 Satz 2 BGB nicht berufen, wenn dem:der Vermieter:in eine gesetzliche Modernisierungspflicht auferlegt wurde oder die Wohnung durch die Sanierung überhaupt erst (wieder) bewohnbar gemacht wurde.
Härtefall bei unangemessen hoher Miete
Ein Härtefall nach §559 BGB dürfte in der Regel auch dann vorhanden sein, wenn die Mietobergrenze durch eine modernisierungsbedingte Erhöhung überschritten wird. So hat es jedenfalls das Landgericht Berlin im September letzten Jahres entschieden.
Das Gericht stützt sich hierbei auf den Sinn und Zweck der Vorschrift. Sollte das Jobcenter wegen der Mietanpassung nicht mehr zahlen, drohe dem:der Hartz IV-Empfänger:in entweder der Verlust der Wohnung oder ein finanzieller Ruin, da er:sie die entstandene Wohnkostenlücke aus eigener Tasche zahlen müsste. Genau davor solle §559 ja aber schützen, so das LG abschließend.
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Frage: zahle jetzt für 1 Person mittlerweile anstatt 430 Euro warm 504 Euro warm Miete. Durch die neue heizkosten Erhöhung und es gab eine Badsanierung. Jetzt soll im nächsten Jahr eine Wärmedämmung folgen und neue Fenster. Bin dann bestimmt bei 570 Euro denke ich mal. Wird das übernommen?
Hallo Susi,
wenden Sie sich diesbezüglich bitte an Ihr Jobcenter.
Viele Grüße
Frage: Wie sieht es hier mit Mieterhöhungen zur Anpassung an Vergleichsmiete aus?
Hier hatten wir bspw. den Fall dass die Meite angehoben wurde um die maximal möglichen 20%, die neue Kaltmiete auch hier im Ort üblich ist, wenn nicht sogar immer noch vergleichsweise billig. Will also sagen, man findet keine andere billigere Wohnung wenn man nicht von 50 auf dann nur noch 40,30 oder 20 m^2 wechseln will.
JC sagt, es gäbe aus 2019 ein gutachten von No-Name-Firma XY und nach Stadtratsbeschluss blabla wurde das so fortgeschrieben.
Was als angemessener Höchstsatz für 2022 rauskam, ist ein Witz und die Miete nach Mieterhöhung ist da drüber.
Kann man da auch was machen?
Weil die neue Miete ist im Sinne des Wortes ortsüblich, aber die Angemessenheitssätze des JC, das die Mietgrenze um vll. 5 Euro erhöht pro Jahr (genauso ein Witz wie die +3 Euro Regelsatz), sind da zu niedrig und einfach nur weltfremd. :-/
Kann man da was machen?
Dem JC wurde die erhöhte Miete mitgeteilt (Zustimmung verweigern wäre sinnfrei), natürlich zahlen die ab nächsten ersten nur noch den Höchstsatz und den Rest soll man vom eigenen geld drauflegen 🙁
Kann man da was machen, ohne erst über Jahrzehnte sich bis zum BGH durchklagen zu müssen? :-/
Hallo Bernd,
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Viele Grüße