Mehrfamilienhaus Berlin

BGH prüft Rechtmäßigkeit von Mieterhöhung bei Härteeinwand

Eine Vermieterin aus Berlin renovierte ihr Mehrfamilienhaus. Nach der abgeschlossenen Modernisierung verlangte sie von einem Hartz 4-Empfänger 240 EUR mehr Miete. Dieser wehrte sich gegen die Mieterhöhung und reichte Klage ein. Nach mehreren Instanzen entscheidet am heutigen Mittwoch der Bundesgerichtshof über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung.

Hartz 4-Empfänger bewohnt Mietwohnung seit seinem 5. Lebensjahr

Der Leistungsempfänger bewohnt seit seinem fünften Lebensjahr eine Wohnung in Berlin. Er lebte dort zunächst mit seinen Eltern. Mittlerweile lebt er allein. Die Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der dazugehörige Mietvertrag wurde im Jahr 1962 durch seine Eltern abgeschlossen.

Der Mann erhält neben seinen Hartz 4-Leistungen zusätzlich einen Betrag in Höhe von 463,10 EUR zur Deckung der Wohnungsmiete.  Bereits vor der angestrebten Mieterhöhung zahlte er monatlich eine Kaltmiete in Höhe von 574,34 EUR zuzüglich Heizkosten in Höhe von 90 EUR.

Eigentümerin fordert 240 EUR mehr Miete

Die Vermieterin ließ im gesamten Haus verschiedene Baumaßnahmen durchführen. Dazu gehörten unter anderem Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke sowie an der Außenfassade. Zudem wurden die Balkone vergrößert und ein stillgelegter Fahrstuhl wurde wieder in Betrieb genommen. Im März 2016 erklärte die Vermieterin daher eine Mieterhöhung der Kaltmiete um 240 EUR ab dem 01.01.2017.

Dieser Betrag ergab sich nach ihren Erläuterungen aus:

  •   70 EUR aufgrund der Dämmungsarbeiten (davon 4,16 EUR auf die Dämmung der obersten Geschossdecke)
  •   100 EUR aufgrund der neuen Balkone
  •   70 EUR für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls

Landgericht hält Mieterhöhung für nicht zulässig

Der Hartz 4-Empfänger wandte ein, dass eine derartige Erhöhung der Miete für ihn eine finanzielle Härte bedeute und erhob Klage gegen die Mieterhöhung. Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Der Kläger legte Berufung ein. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil schließlich zu Gunsten des Leistungsempfängers ab.

Ferner stellte es fest, dass der Kläger aufgrund seines Härteeinwands lediglich zu einer Mieterhöhung von 4,16 EUR monatlich verpflichtet sei. Dieser Betrag ergebe sich aus den Dämmungsarbeiten der obersten Geschossdecke. Weder die Fassadendämmung noch der größere Balkon rechtfertigen demnach die ursprünglich geforderte Mieterhöhung. 

Hartz 4-Empfänger müsste Wohnung bei Mieterhöhung verlassen

Die weiteren Mieterhöhungen (Balkone und Außenfassade) seien nach Auffassung des Gerichts unwirksam. Zudem würden diese für den Kläger eine finanzielle Härte bedeuten, welche auch nicht unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten zu rechtfertigen sei.

Hinweis: Bei Mieterhöhungen droht oft Wohnungslosigkeit

Aufgrund der Tatsache, dass der Kläger Hartz 4 bezieht, würde die Mieterhöhung mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass er die Wohnung aufgeben müsste. Die Frage, ob die Wohnung für den Kläger als Einzelperson zu groß sei, spiele keine Rolle. Die Angemessenheit der Wohnungsgröße stelle aus Sicht des Gerichts kein Kriterium dar, das aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen sei.

Durch Härteeinwand sollen Wohnungen finanzierbar bleiben

Grundsätzlich dürfen Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Allerdings nur bis zu einer bestimmten Grenze. Zusätzlich soll das Gesetz Mieter schützen, die durch eine Erhöhung der Miete finanzielle Probleme bekommen. Folglich sollen Wohnungen trotz der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar bleiben.

Hinzu käme nach Angaben des Gerichts, dass der Kläger schon seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung lebe. Deshalb könne ihm auch nicht vorgeworfen werden, über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. Die Vermieterin gab sich mit dem Urteil nicht zufrieden und legte Revision ein. Eine endgültige Entscheidung soll am heutigen Mittwoch vom Bundesgerichtshof getroffen werden. Das entsprechende Urteil könnte schon heute folgen.

 

Quellen:   

Der Autor: Nassir Jaghoori

Nassir Jaghoori

Er studierte in Hamburg und Speyer Rechts- und Verwaltungswissenschaften. Nach dem Referendariat beim Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg hat er sich als Angestellter der Agentur für Arbeit im SGB II spezialisiert. Als einer unserer Partneranwälte von hartz4widerspruch.de kennt er sich bestens mit den aktuellen Entwicklungen im Sozialrecht aus.

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